О РАБОТЕ ПРАВЛЕНИЯ ТСЖ «НА БОЛЬШОЙ ТУЛЬСКОЙ УЛИЦЕ»
за период с 2010 по 2011 г.г.
В настоящее время в управлении ТСЖ два многоквартирных жилых дома по Большой Тульской улице: № 54 (серии П-3М, сдан в эксплуатацию в 2004 г., 17 этажей, 3 подъезда, 192 квартиры, 1-й этаж нежилой, помещения нежилого фонда к общему имуществу дома не относятся) и дом № 56 (серии П-3М, сдан в эксплуатацию в 2005 г., 17 этажей, 2 подъезда, 128 квартир, 1-й этаж нежилой, помещения нежилого фонда к общему имуществу дома не относятся), без дворовой территории.
Экономические показатели работы ТСЖ, структура доходов и расходов отражены в Приложении 1 к отчету (Исполнение сметы). Здесь следует дать пояснения.
Источников поступлений финансовых средств два: субсидии города и платежи жителей (собственников и нанимателей) по графе в ЕПД «Содержание и ремонт ж/п», а также за водоснабжение, канализацию и отопление, рассчитанные ЕИРЦ по нормативам или по квартирным приборам учета - остальные средства, обозначенные в ЕПД, направляются минуя ТСЖ напрямую поставщикам услуг (радио, ТВ, домофон и др.). Суммы на содержание и ремонт общего имущества домов рассчитаны в соответствии с методикой, установленной постановлением Правительства Москвы № 299-ПП от 24.04.2007 г,. и предусматривают оплату минимального набора услуг по содержанию и ремонту общего имущества, регламентированного Стандартами содержания жилых домов, принятыми Правительством Москвы (ЖНМ) и Правилами содержания жилых домов, утвержденными Правительством РФ,Временный регламент на содержание и текущий ремонт многоквартирного дома, которые являются обязательными для выполнения.
Все расчеты проведены и договоры заключены исходя из нормативов и тарифов оплаты ЖКУ, утвержденных правительством Москвы. Стоимость обслуживания домов удалось удержать в ценах, установленных Правительством Москвы на 2011 год. Собственники помещений нежилого фонда в соответствии с заключенными договорами оплачивают все потребляемые коммунальные услуги и содержание общего имущества в соответствии с их долей в этом имуществе.
Дополнительных доходов ТСЖ не имеет: помещений для сдачи в аренду нет, рекламы нет.
Сохранены льготы для всех категорий льготников, проживающих в наших домах. Льготные выплаты (выпадающие доходы) компенсируются из соответствующих фондов.
По содержанию и ремонту общего имущества – собранных средств по этой статье расходов хватило на оплату работ по заключенным договорам.
Запланированные работы выполнены по графику, без замечаний и отклонений. Плановые осмотры общедомового оборудования с устранением мелких неполадок проводились своевременно.
По общедомовым инженерным коммуникациям: Если в прошлом году основные силы и средства были направлены на приведение в порядок элекросистем домов (которые были в критическом состоянии – повышенная пожароопасность, значительные переплаты за электроэнергии и т.п.), а также канализационных систем, то в отчетном периоде особое внимание было сосредоточено на приведение в порядок и ликвидацию недоделок и брака строителей по системам водоснабжения и отопления. Основной состав профилактических, восстановительных и ремонтных работ приведен в Приложении 2 к Отчету. Установлены задвижки на вводах, «забытые» к установке строителями, отрегулирована подача горячей воды (совместно со специалистами «МОЭК»), проведены ремонтные высокой степени сложности работы на расширительных баках, установлены отсутствующее или заменены изношенное запорное оборудование на системах ХВС, ГВС и Отопления.
Отремонтированы все входные группы и помещения подъездов. В четырех подъездах произведена окраска потолков, стен с заделкой трещин в вестибюлях и тамбурах, отремонтированы ступени, отремонтирована половая плитка в трех подъездах и заново уложена – в одном подъезде. Установлено защитное ограждение от вандалов на двух входах в подвалы. Укреплены дополнительной сваркой (металлом) входы на чердаки.
По фасадам: проведены сезонная (до 25 апреля) окраска и ремонт цоколей и дверей.
Настоящим бедствием для домов являются текущие межпанельные швы: в ряде квартир начала появляться плесень, во многих квартирах и на лестничных площадках не удерживалось тепло. К началу года заявлений на протечки было на объем = 240 пог.м., но к началу работ по герметизации швов жители «засыпали» ТСЖ заявлениями – протечки к осени стали массовыми. Пришлось срочно пересматривать план работ и все возможные деньги расходовать на ремонт протечек и трещин на панелях. Проведена выборочная герметизация межпанельных швов в протекающих квартирах и помещениях общего пользования, а также герметизация трещин на торцах панелей, герметизация примыкающих межпанельных швов на крыше четырех подъездов. Общий объем выполненных работ – 1229 п.метров.
Выполнены все заявки жителей по внутриквартирным проблемам.
Проведена поверка и восстановлена документация на общедомовый прибор учета ХВС в доме 54.
Произведен аварийный ремонт лифта в доме 56, 1 подъезд.
Опрессовка – самый серьезный экзамен в работе коммунальщиков, которому предшествует проверка готовности всех систем в домах к зимней эксплуатации. В прошлом году эту проверку мы прошли, но с некоторыми замечаниями (остатки строительных и ДЭЗовских недоработок). В этом году Паспорт готовности домов к зимней эксплуатации подписан проверяющими организациями и утвержден главой управы без замечаний.
Чердаки и подвалы сухие и чистые. Протечек по кровле и отмосткам нет. Приятно вспомнить, что хорошее состояние этих жизненно важных для домов помещений отметили не только проверяющие от организаций района, округа и города (жилинспекция и др.), но и французские специалисты по установке рекламы, которые, спустившись с наших крыш, сказали: «Мы на многих домах в Москве побывали, но такие ухоженные чердаки и крыши видим первый раз. С удовольствием будем с вами сотрудничать». Будем считать, что такая оценка нашей работы – хороший аванс на наши будущие достижения.
Все регламентные работы в домах, работы по ППБ, ТБ и ОТ, работы, предусмотренные требованиями ЖНМ и другими нормативными документами, с учетом Акта состояния общего имущества на 01.01.2011г. и имеющихся средств, выполнены в полном объеме.
Случаев нарушения качества или сроков выполнения работ, а также превышения продолжительности установленных перерывов оказания коммунальных услуг в течение календарного года нет. По вине обслуживающей организации не было ни одной аварии или остановки работы систем жизнеобеспечения домов. Обоснованных жалоб и штрафных санкций за несоблюдение стандартов и нормативов обслуживания нет. Нарушений, повлекших применение административных санкций, нет.
О долгах.
Из Приложения 1 к Отчету видно, что жители наших домов бесплатно получают блага цивилизации на сумму около 1 миллиона рублей. Это – деньги по неоплаченным жителями счетам (ЕПД), начисленные ЕИРЦ, и запланированные к получению, но не полученные ТСЖ. На эти деньги можно было бы отремонтировать этажи, но… Следует отметить, что в результате постоянно проводимой с должниками работы число должников по сравнению с предыдущим годом уменьшилось, но есть «стойкие» должники, которым следует придти в ЕИРЦ и разобраться со своими долгами – не исключаются ошибки в ЕИРЦ, например, не включены какие-то платежи. Но если люди не идут, значит надеются, что пройдет срок – и долги спишут. Не спишут. Не хотелось бы доводить дело до судебных разбирательств, но придется.
Другая категория должников – это те, кто по действующим законам и не должники вовсе. Речь идет о тех «законных» неплательщиках, которые имеют регистрацию проживания по другим адресам, а в наших домах либо проживают сами без регистрации, либо сдают свои квартиры внаём, являясь фактическими потребителями ресурсов и не оплачивая их. Немало квартир, где зарегистрирован 1-2 человека, а фактически проживают до 10 и больше, оплачивая за воду без счетчика чуть-чуть. Есть случаи занижения сдаваемых показаний счетчиков и др. «маленьких хитростей». Причем, при проверке оказывалось, что это – самые густонаселенные квартиры (квартирантов – до 20 и больше человек). Давайте прямо скажем: речь идет о банальном воровстве воды. Ведь ТСЖ оплачивает «Мосводоканалу» по общедомовому счетчику за фактически потребленную воду + столько же – за водоотведение (канализация), а с жителей получает – на треть меньше. За три неполных года украдено воды+ водоотведение на сумму 900 004 рубля 71 коп. И эта цифра день ото дня не уменьшается, а растет. Задача №1 – остановить рост задолженностей; и №2 - С кого взять эти деньги? Чем платить? «Разбросать» их на добросовестных плательщиков? – Несправедливо и незаконно. Не платить? – отключат воду у всех. Попытка создать комиссию не удалась – никто из активистов не захотел ходить по квартирам. Участковый прошел несколько квартир – и стал «всегда занят». Итак, по-прежнему: Решение вопроса - в 100% оплате воды по квартирным счетчикам, чтобы сумма показаний квартирных полностью совпадала с показаниями общедомовых. Не живешь, не пользуешься водой – докажи это счетчиком. В связи с этим в повестку дня собрания внесен вопрос о квартирных водомерах, либо создании основания для ЕИРЦ взимать плату с квартиры по нормативам с каждого проживающего, если нет квартирного водомера. Есть несколько выходов из положения, в том числе правовые, меры общественного воздействия и т.д. Но ПП РФ №354 и Закон РФ «О водоснабжении и водоотведении» предоставляют иные возможности воздействия на неплательщиков - ограничение предоставления услуг неплателдьщикам
По «МОЭКу» - в результате проведенной работы юридического, а также инженерно-технического плана удалось: 1) уменьшить теплопотери, 2) взять под жесткий контроль объемы получения домами нормативного количества тепловой энергии; 3) перезаключить договоры с поставщиками тепловой энергии, перераспределив величины теплопотребления на отопление и подогрев воды, 4) включиться в программу реструктуризации долга. Если прекратится воровство воды в домах, то по итогам текущего года долгов по «МОЭКу» в домах не будет (убытки ТСЖ могут создать только жители, ворующие вместе с холодной и горячую воду).
По управлению домами:
Подобрана и изучена нормативная и правовая база управления многоквартирными домами и их обслуживания.
Просчитана штатная численность и затраты на техническое обслуживание и санитарное содержание наших домов в соответствии с действующими нормативами Сформирован штат ТСЖ
Заключены договоры и контролируется их выполнение и соблюдение условий с ресурсоснабжающими организациями: «Мосводоканалом», «Мосэнергосбытом», «МОЭКом».
Подобраны специализированные обслуживающие организации и с ними заключены договоры на все необходимые работы по ПП РФ № 491 и ЖСМ
Заключены Договоры с ГУ «ИС ЮАО» на получение субсидий по содержанию и ремонту общего имущества и и с ГЦЖС на возмещение выпадающих доходов от начисления льгот жителям. Обеспечен постоянный контроль за соблюдением обслуживающими организациями московских стандартов ЖКО.
Заключены договоры с собственниками нежилых помещений.
Налажена диспетчеризация в домах через посты дежурных На постах дежурных каждого подъезда имеются журналы заявок жителей с ежедневным контролем их выполнения обслуживающими организациями.
Проводится постоянная работа с ЕИРЦ ГУ ИС Донского района по упорядочению начислений жителям по ЕПД.
Штатные работники ТСЖ проходят постоянное обучение (повышение квалификации) на курсах при Городском центре реформирования ЖКХ.
Поддерживаются БД по учету энергопотребления, водоснабжения, теплоснабжения домов по общедомовым приборам учета, бухгалтерская программа «1-С», учет собственников, учет льготников и связанных с ними выпадающих доходов и др.
Проводится постоянная работа с должниками по оплате ЖКУ.
Проводится постоянная работа по установке и поверке квартирных приборов учета водопотребления. помещение с льготной арендной платой, однако Департамент имущества пока этот вопрос не решил. Продолжаем работать по этому вопросу.
Нерешенный вопрос – о помещении для работы ТСЖ. Законом РФ определено предоставлять
По поводу финансового плана на 2012 год.
При оценке финплана на текущий год мы столкнулись со следующим: стоимость обслуживания 1 кв.метра жилплощади по нормативам Правительства Москвы возросла на 7,1%, при этом ту же площадь Москва субсидирует только на 2,2% больше, чем в прошлом году, т.е. возрастает практически на 5% нагрузка на собственников и нанимателей помещений. А это значит, что управляющая организация, взявшаяся организовать обслуживание общего имущества домов по нормативам Москвы, при реализации плана работ оказывается в значительно большей зависимости от собираемости платежей жителей.
Между тем обслуживающие организации все, кроме пожарников, повысили стоимость обслуживания. Это связано с повышением минимального размера зарплаты (на 8,65%), повышением тарифных ставок специалистов и соответствующих отчислений с зарплат. Возросла также стоимость электроэнергии, пересмотрены также все тарифы на тепло и воду, идет значительный рост транспортных расходов – всё это безальтернативно увеличивает эксплуатационные расходы и риски при заключении новых договоров. Так, попытка найти более дешевую фирму по вывозу мусора показала, что другие фирмы либо дороже, либо в погоне за клиентами идут на прямой обман на первом этапе переговоров обещая то, чего еще не имеют (договора с полигоном), но надеются иметь, и в последний момент со ссылкой на непредвиденные обстоятельства резко повышают цену.
Как видно из представленных статей расходов, значительные суммы запланированы на ремонт лифтов: лифты у нас изнашиваются быстрее, чем хотелось бы. В прошлом году пришлось ремонтировать грузовой лифт 1-го подъезда дома 54 и 2-го подъезда дома 56, в этом году уже выставлен первый счет – на 85 тыс.руб за смену лопнувших тросов в грузовом лифте 2-го подъезда дома 54. Еще предстоит замена ходовых деталей на двух лифтах – пассажирский лифт дома 56, 1 подъезд (уже заменена) – 45 тыс руб и грузовой лифт дома 54, 2 подъезд – 55 тыс.руб.
В этом же году пришлось заменить после шестилетней эксплуатации значительную часть задвижек, кранов и вентилей на системах отопления и горячего водоснабжения (закончить начатую в прошлом году работу). Эта работа уже полностью закончена.
Впереди проверка домов на противопожарную безопасность. Главные требования пожарных, при невыполнении которых на ТСЖ будут налагаться штрафы, - это устранение препятствий на путях эвакуации жителей в случае пожара, а именно: убрать посторонние предметы из межквартирных и прилифтовых коридоров и с лестницы; убрать замки из лестничных дверей; обеспечить закрывание двери на лестницу с помощью пружины или доводчика (которые у нас были установлены, но жители их поснимали, не понимая, что это – вопрос их же безопасности). Техническая часть противопожарной защиты у нас в порядке: системы ППА и ДУ, гидранты, сигнализация и проч. исправны и включены в рабочем режиме.
Считаем, что в целом товарищество собственников жилья со своими задачами по управлению домами справляется успешно.
